在稳经济预期下，今年在维持“房住不炒”的主基调下，启动了一系列房地产刺激政策。强监管的地产政策出现边际放松，多地因城施策，通过取消限购和限贷、降低贷款利率等多种方式提振地产需求。然而，在居民收入预期受经济前景以及疫情等多种因素的影响，今年前9个月，房地产市场仍然呈现需求下滑的情况。

国家统计局数据显示，2022年1-8月份，全国房地产开发投资90809亿元，同比下降7.4%，增速连续18个月下滑，连续五个月负增长；房地产开发企业房屋施工面积868649万平方米，同比下降4.5%；房屋新开工面积85062万平方米，下降37.2%；房屋竣工面积36861万平方米，下降21.1%；商品房销售面积87890万平方米，同比下降23.0%；房地产开发企业土地购置面积同比下滑49.7%。

作为房地产后周期产业，家电市场和房地产市场呈现出较强的相关性，在房地产上行周期，家电消费市场也呈现出繁荣的局面，而当房地产进入下行周期，家电消费也将进入萎靡。可以说，房地产就是家电消费的基础，且房地产市场对家电市场的影响存在滞后性。因此研究房地产政策的走向以及市场的变化，有利于判断家电市场的未来走向。

今年上半年中国家电市场销售规模3609亿元，较同期下滑11.2%，从侧面证明了房地产市场的下行。不过需要注意的是，政府稳经济增长的决心依然坚定，房地产市场的调控和刺激，依然会持续，并持续运用新的方式和政策。

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探索租购并举新模式

为保持楼市稳定发展、纾困房企，近期部分地方政府出手回购当地开发商的商品房。

最新的消息是苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房。据当地市场人士介绍，9月份相关政府已回购2500套住宅，涉及近20个项目。据悉， 苏州政府回购的房源主要用于两方面，一是用作人才公寓、保障性住房。二是此次回购房源均只支付30%首付，后续该部分房源仍可由开发商再次销售。

据了解，政府回购商品房并非偶发事件，此前在各地棚改过程中，除货币化安置外，相较于大规模建设安置房增加库存，若安置需求较少，政府采购已有的存量住房也是一种重要的方式。

不过，今年政府回购商品的逻辑与此不同。专业人士认为，政府收购商品房的首要目的是稳定市场。首先政府批量购买商品房能够实现快速去库存，直接减轻房企的资金周转压力;其次，房企回笼资金后大幅降价售房的动力降低，对于稳定房价有积极作用。

而对于后续商品房的使用，该人士表示，政府回购商品房的用途较为灵活，一方面房源可以直接用作人才房、保租房，是践行多主体供给的有益尝试，另一方面，市场回暖后部分房源既可以交给房企代售给消费者，也可以回售给房企，保障房地产市场平稳运行。

不过从长期政策来看，政府回购商品房，是为了落实国家租购并举的有关部署。今年9月，建设银行发布公告表示，公司拟出资设立住房租赁基金，基金募集规模为人民币300亿元，其中公司认缴人民币299.99亿元，公司子公司建信信托有限责任公司下属的全资子公司认缴人民币0.01亿元。

公告称，公司始终紧跟国家住房制度改革步伐，形成了住房金融业务特色和优势。公司通过出资设立基金，深入推进住房租赁战略实施，以市场化、法治化、专业化运作，收购房企存量资产，与有关方面加强协作，助力探索房地产发展新模式，促进房地产业平稳健康发展。

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家电业受惠？

事实上，房屋租赁市场不容小觑，根据第七次人口普查数据得知，我国2020年流动人口达到了3.76亿人，距2010年增长了70%。北上广深以及其他一线和新一线城市中，租房已经成为了重要的民生问题。很多城市的租房人口占到常住人口比例40%。

住房需求是人的基本需求，这意味着，在购房需求无法满足的情况下，流动人员驻留在大城市的主要方式就是租房，在城市化进程中，不断盘活的不仅仅是商品房市场，同时还有房屋租赁市场。而值得注意的是，租房人群的家电购买需求受到压制，主要原因在于住房环境和住房稳定性无法得到保证。

一方面，租房群体居住面积受限，为了利益最大化，房屋租赁企业或个人房东会为了容纳更多租客而压缩单个房间的面积，这导致出租屋或长租公寓内无法容纳更多的家电产品，与此同时，租房可能伴随大量的搬家需求，这也会引导租客购买体积更小的家电或是不购买家电。

家电网主编李韬表示租购并举有利于改善租房群体的居住环境，而地方政府和国有资本的加入，则有利于保证租房的稳定性。据了解，9月1日起，《北京市住房租赁条例》（以下简称《条例》）正式施行，这是全国首部规范住房租赁、规范长租公寓等新兴业态的地方性法规。北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，《条例》体现了北京市推动实现群众住有所居、宜居安居的坚定决心。随着国有资本的进入，租房居住环境和稳定性得到改善，租房群体的家电消费需求有望得到释放。